Особливості звернення стягнення на предмет іпотеки

На сьогоднішній день іпотека є одним із видів забезпечення виконання зобов’язання, що передбачений вітчизняним цивільним законодавством. Основним нормативно-правовим актом в сфері регулювання іпотечного кредитування є Закон України «Про іпотеку» від 5 серпня 2003 р. № 898-IV, який відображає засади державної політики в цій галузі та передбачає формування нового механізму іпотечного кредитування.

Згідно вище згаданого закону іпотека є видом  забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном,  що залишається у володінні і  користуванні  іпотекодавця, згідно  з  яким  іпотекодержатель  має  право  в  разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх  вимог  за  рахунок  предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у відповідному порядку.

Законодавець передбачив декілька можливих варіантів звернення стягнення на предмет іпотеки: на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

В перших двох випадках звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється в порядку передбаченому Законом України «Про виконавче провадження» на підставі таких виконавчих документів як наказ чи виконавчий лист суду, виконавчий напис нотаріуса.

Особливу увагу заслуговує позасудове врегулювання питання про звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі договору. В такому випадку до іпотечного договору вносяться відповідні застереження або укладається окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя. В момент складання застережень до договору іпотеки або укладання окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя особливу увагу необхідно приділити наявності положень про визначення вартості, за якою відчужуватиметься нерухоме майно, що є предметом іпотеки, в разі невиконання іпотекодавцем основного зобов’язання. Це, в свою чергу, дозволить уникнути спорів, що можуть виникнути між сторонами з цього приводу.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя підлягає нотаріальному посвідченню та може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який інший час до набрання законної сили рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. В той же час визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає останньому застосовувати інші встановлені законодавством способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Тобто іпотекодержатель одночасно з позасудовим врегулюванням питання про звернення стягнення на предмет іпотеки  можне звернутися до суду з позовом про стягнення з боржника предмета іпотеки.

Хоча після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання боржником основного зобов’язання є недійсними.

Окремо варто звернути увагу на особливості та наслідки звернення стягнення на житлові будинки чи житлові приміщення, які є предметом іпотеки. Зокрема, законодавством передбачено, що звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, за винятком наймачів та членів їх сімей.

Необхідно відмітити, що виселення мешканців шляхом позасудового врегулювання питання про звернення стягнення на предмет іпотеки можливе лише в добровільному порядку. Якщо ж мешканці на вимогу іпотекодержателя або нового власника добровільно відмовляються звільняти житловий будинок чи житлове приміщення, переданих в іпотеку, у встановлений або інший погоджений сторонами строк, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду.

В той же час законодавець обмежив коло осіб, які не можуть бути примусово виселені з житлового будинок чи житлового приміщення, переданих в іпотеку. Зокрема, особи, які проживають у зазначених приміщеннях на умовах договору найму (оренди) не підлягають виселенню, якщо договір найму (оренди) був укладений після укладення іпотечного договору за згодою іпотекодержателя або договір найму (оренди) був укладений до моменту укладення іпотечного договору і про наявність такого договору було повідомлено іпотекодержателя або такий договір було зареєстровано увстановленому законом порядку.

Законодавством також передбачено особливий порядок виселення неповнолітніх дітей мешканців житлового будинку чи житлового приміщення, що є предметом іпотеки.

Відповідно до Закону України «Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей»  заборонено зменшення або обмеження прав і охоронюваних законом інтересів дітей при вчиненні будь-яких правочинів щодо житлових прміщень. Більш грунтовно це питання врегульоване Сімейним кодексом України, яким чітко передбачено, що будь-які правочини щодо нерухомого майна дитини мають вчинятися виключно з дозволу органу опіки та піклування, який надається лише в разі гарантування збереження права дитини на житло. Враховуюси зміни, внесені до Сімейного кодексу України 12.01.2012 р., органи опіки та піклування можуть відмовити у наданні дозволу на вчинення правочинів щодо нерухомого майна дитини з одночасним зверненням до нотаріуса щодо накладення заборони відчуження такого майна. В той же час законодавством передбачений вичерпний перелік обставин, коли орган опіки та піклування може відмовити у наданні такого дозволу. І однією з таких обставин є ситуація, коли вчинення правочину призведе до звуження обсягу існуючих майнових прав  дитини та/або  порушення охоронюваних законом інтересів дитини. У даному випадку, вступає в дію Закон України «Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей». Враховуючи це, не можна виселити родину, в якій є неповнолітні діти, без дозволу органу опіки та піклування.

Отже, як бачимо, національним законодавством закріплено гарантії захисту прав кредиторів з урахуванням інтересів боржника та інших осіб, які мають права на предмет іпотеки.